全國20多省、逾300個「爛尾盤」業主集體發動房貸「斷供」維權運動，若然蔓延下去，勢必衝擊銀行、金融體系安全，甚至重蹈07年美國次貸危機覆轍。十個新盤一個爛尾，樓市信心崩潰，中國4億供樓人士憂變「負資產」。

撰文：黃愛琴 本刊記者

300樓盤業主「躺平」

「中國房地產已經沒有希望了！」7月14日訪問當天，25歲的西安女孩Joy（化名）剛參加完一場維權活動。

一大早，西安20多個爛尾樓盤、3000多名業主聚集銀監會請願，手持寫上「強制停貸」、「違規放貸」的A4白紙，警察出動包圍。「（維權）效果不是很好，沒有得到任何回應，我們又被忽悠了。」身為業主代表的她有些洩氣。

活動策劃一星期，之前警察不斷給「搞手」打電話，叫他們不要堵門、不要堵路，他們聽從了。想到此，Joy哽咽道：「中國老百姓一直都很乖，今天是和平維權，我們已經……，唉，沒有別的辦法了……。」

回想2019年初「西安世茂璀璨傾城二期」樓花開售，售樓處人頭湧湧，超額認購十倍，Joy滿心高興能抽中。剛畢業的她向父母拿了100萬做首期，打算與男友「拉埋天窗」，豈料美夢破碎了。項目原定6月30日交付，現已停工7個月。Joy至今不敢將壞消息告訴父母，怕他們年紀大承受不了。

7月7日，包括Joy在內的全體2757名業主共同發出「停貸通知書」，除了簽名，他們還特地在停貸書上打紅色指印，希望製造一點震撼效果，引導輿論。

一場爛尾樓「斷供潮」已在中國掀起！6月30日，自江西景德鎮打響第一槍，發出全國首個《強制停貸通知書》，各地爛尾盤業主爭相響應，至截稿前，已傳導至23省3自治區共319個樓盤，當中七成已停貸，三成表示即將加入。

這次斷供潮是政策惹的禍。2008年金融危機、2014年國際原油價格暴跌，中國政府為了「去庫存」、激活經濟，大搞「棚改貨幣化」，即以貨幣的方式補償被拆遷戶，後者拿到貨幣到市場上買房。巨額資金啟動樓市狂潮，鄭州、武漢等城市為躋身「新一線」，大規模開發新區。同時三四線城市一擁而上，房子下鄉，農民進城。商業銀行放貸大力支持地產行業。恒大等開發商採用高周轉的方式攻城掠地，終埋下爛尾樓禍根。

違法VS維穩

房子是中國家庭的底線，佔財富78%，美國僅為35%。申訴無門，房財兩空，最終迫使業主集體「躺平」，施壓銀行出錢助復工。

「一個人斷供，那是違法，但是一群人斷供，那是維穩，最大風險不在於我們這邊，而在於銀行和政府那邊。」Joy說。

房地產是中國經濟命脈，貢獻GDP約28%，而銀行是鏈條中最脆弱的一環。投行瑞銀指出，中國銀行的房地產相關貸款，包括地產開發、債券、按揭和土地抵押，總額約為100萬億，這相當於中國一年的GDP，佔銀行總資產的30%。假如「斷供潮」愈演愈烈，一向被銀行視為「優質資產」的房貸，很可能會演變成「次貸危機」。

中國式「次貸危機」

美國2007年爆發的次貸危機，亦是從大量「斷供」棄房開始。「次貸」是指發放給信用較低的貸款者的貸款。2001年至2005年美國樓市火爆，一些貸款公司不惜降低門檻，以「零首付」吸引社會底層買樓，遂將樓市風險滾大。

其實有跡可尋，今次許多爛尾「斷供」業主都來自中小城市，屬新中產或中產以下，他們可能窮盡畢生積蓄、貢獻所有收入才能勉強買到一套房，爛尾樓意味失去所有，窮途末路怎不勇武？

4億「負資產」

事件對樓市衝擊巨大，最直接影響是新盤銷情將更慘淡。「現在鄭州除了萬科、保利的新房有人買，其它無人敢碰，隨時爛尾！」

黃欣（化名）是鄭州爛尾盤「永威金橋西棠」苦主。該盤又稱「最高學歷樓盤」，皆因業主中有670名碩士和博士，200多人獲人才補貼購房。她從沒想過，這個獲政府背書、比市價貴幾成的「人才房」亦會出事。「這對鄭州樓市信心影響太大了！」她很後悔買了房。

樓價是對未來的預期，過去中國人對樓市信心滿滿，現在卻愈來愈悲觀。今年上半年住宅銷售面積和銷售額同比大跌約三成，負資產開始湧現。熟悉廣東省的張健律師稱：「去年佛山、清遠這些非核心城市，樓價跌20%到30%，如高峰期入市已是負資產。」

據他觀察，因供不起樓而「斷供」的客戶近年亦增加。「一類是實業企業家，因近幾年經營環境不好，生意失敗需變賣物業。另一類是被裁員的高科技員工，比如在華為、騰訊工作，本來工資挺高，買的房子也比較貴，一旦失業就沒有能力供下去。」

港人對負資產不陌生，97金融風暴後港樓大跌七成，負資產哀鴻遍野，燒炭自殺新聞不絕。國內人士卻全無經驗，過去二十年中國樓市未曾大跌，一旦泡沫爆破，中國4億供樓人士是否能承受得住？

現時北京、深圳樓價收入比接近50倍，比香港更高；中國家庭的槓桿比率為60%，高於日本和歐洲國家。中國經濟下行，失業率攀升，房貸壓力愈來愈沉重。

港人尚可申請破產，債務一筆勾銷，惟內地目前除了深圳，其他地方都沒有實施個人破產。「所以就算業主斷供，他的債務，仍然是一輩子追隨的。」張律師說。

節錄自2022年8月號《信報財經月刊》